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  • 市中心旺鋪到底有沒有撿漏機會?

    發布時間:2019-06-21 09:56:54 關注:30 來源:全球商鋪網

    凡是關注成都商鋪的朋友都知道,近期有很多市中心老商圈的商鋪開盤出售,包括去年底傳得沸沸揚揚的九龍商場,也開盤出售了。九龍商場作為一代人對春熙路的繁華記憶,不僅僅是一種高成果的存在,更是一種情懷。在70后以前的人記憶中,那就是和當今ifs太古里一樣的存在啊。于是很多不明就里的大媽大爺被帶進了銷售中心,成功入坑?;蛟S二十年前它真的是養三代人的旺鋪,但是放在現在,要入手這種地方真的需要慎重。

    先舉一些反面例子吧,事實?數據說話。這種英雄遲暮的旺鋪,出售的方法無非分兩種:

    一種是賣格子位,也就是說商場的二樓,沿著走廊有很多間,201號房面積13平,217號房面積21平,這種方法;

    還有一種是一個大面積的獨立產權,切割成七零八落的小塊,比如在龍湖三千集那邊的建設路伊藤,二樓的某大商家(服裝居家用品)所在商鋪,就在2013年進行了這種類似的售賣方式,李哥的房本兒面積20平,我們拿著卷尺和戶型圖實地去量一下,原來李哥買的是收銀臺那里的方圓五米的位置。王姐房本兒面積33平,原來買的是它試衣間加倉庫的所在地。

    這兩種方式實際上沒有本質的區別,都產生了共同的弊端:即一旦出現斷租,整個商場或者整個一層全部報廢,幾十個業主共存亡,到時候就是人心不齊商家難找。在售賣這些商鋪的時候,他們都會用穩定且較高的多少來作為吸引。一般都是7到10個點,遞增不等。


    而九龍商場坑就在于,它的產權年限只有二十年了,而當下多少不到6個點,并且整個商場早就褪去了昔日的光環,這幾年已經顯現頹勢。毫不客氣的說,賣九龍廣場的心態是:收夠了二十年的高租金,在商鋪的頹廢期將其賣掉,并且價格不菲,商場里面二樓已經達到五萬單價。

    這種坑貨近幾年比比皆是,如梁家巷飛大一號的地下古玩城(北門),還有今年開始炒作的什么盒馬鮮生當馬云房東(東門),還有之前的什么海寧皮草城(西門)。

    至于有沒有好的東西,當然也有,這就需要慧眼識金了。還是上實例吧。

    去年底在文殊院旁邊,草市街,成都政務中心對面,有一個盤叫城置尚豪庭。(我不是打廣告哈,這個早就賣完了,你現在去也買不到了)也是因為年底開發商回款需求,把囤積了幾年的老鋪子開出來賣,其實也并不老,拿地拿得早,房子是2015年交房的。當時整體的多少在8個點以上,二樓有一個醫美商家,三樓是某知名連鎖培訓機構。但是,它也存在大面積劃分很多個小產權的情況,中間的過道、隔成的小間,夾在一層樓中間完全沒有展示面的那種直接放棄不考慮。只選擇有獨立的展示面,以及臨近電梯的位置,這種完全可以當作獨立的鋪面來使用。

    當時我們的一個會員,按照這種方法來選擇,買了兩間靠近電梯門,且對外展示面極大的(十幾米展示位)。先租給培訓學校,總面積370平,總價430萬,年收租35萬,產權剩余30年。重要的是,租金是實實在在的,之前開發商招商部門和培訓機構簽的公對公合同,租金扣8個點租賃稅,以及商管服務費,到手35萬。如果不扣這些,真實租金其實是40萬,接近10個點成果。

    當時我給他說,不要去看什么外面的綠地468以及什么一品天下附近的一些所謂旺鋪。三萬多的單價(二三樓),后能成型,也不過如此。

    還有一個例子就是2017年東門大橋soho的大轉角,500多平,一千萬撿漏,現在房東自己拿著開網吧和桌游,叫什么網吧具體的忘了,年收盈可以達到170萬。

    也就是說,市中心并不是沒有撿漏的機會,凡是真正的大漏,都不會有人大張旗鼓地去宣揚,一般都是悄悄走進售樓部,悄悄的刷卡簽合同走人。所以,一定要先練就一堆火眼金睛再去選擇。

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